2025 Kira Gelir Vergisi Beyannamesi: Adım Adım Rehber (Mart 2026)

Kira Beyannamesi Nedir?

Türkiye'de gayrimenkul kiraya veren kişiler, elde ettikleri geliri gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak beyan etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun (GVK) 70. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.

2025 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için beyanname 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında verilir. Bu rehberde beyanname sürecini adım adım anlatıyoruz.

⏰ Süre daralıyor: Son gün 31 Mart 2026. Beyanname vermek ve ilk taksiti ödemek için 2 haftanız kaldı.

Kimler Kira Beyannamesi Vermek Zorunda?

Konut (Mesken) Kira Geliri

2025 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen yıllık kira geliri 33.000 TL'yi aşan herkes beyanname vermek zorundadır (GVK Madde 21).

Bu tutar konut kira geliri istisnası olarak adlandırılır. Yıllık kira geliriniz 33.000 TL'nin altındaysa beyanname vermenize gerek yoktur.

Dikkat: Aşağıdaki durumlarda istisnadan yararlanamazsınız:

• Ticari, zirai veya serbest meslek kazancınız nedeniyle zaten beyanname veriyorsanız
• Kira gelirinizi beyan etmeniz gerektiği hâlde zamanında beyan etmezseniz (istisna hakkı kaybedilir)

İşyeri Kira Geliri

İşyeri kiralarında konut istisnası geçerli değildir. Ancak kiracı (işletme) tarafından kira ödemesi üzerinden %20 oranında gelir vergisi stopajı kesilir (GVK Madde 94).

2025 yılında elde edilen stopajlı işyeri kira gelirinin toplamı 230.000 TL'yi aştığında beyanname verilmesi zorunludur (GVK Madde 86). Bu sınırın altında kalıyorsanız, stopaj nihai verginiz sayılır ve beyanname vermeniz gerekmez.

Hem Konut Hem İşyeri Kira Geliri Olanlar

Her iki gelir türünü birlikte elde ediyorsanız, beyanname zorunluluğu her gelir türü için ayrı ayrı değerlendirilir:

• Konut kira geliri: 33.000 TL istisnasını aşıyor mu?
• İşyeri kira geliri: 230.000 TL beyan sınırını aşıyor mu?

Herhangi biri "evet" ise beyanname verilir ve tüm kira gelirleri beyannamede birlikte gösterilir.

Konut Kira Geliri İstisnası: 33.000 TL

| | 2024 | 2025 |

|---|---|---|

| Konut kira geliri istisnası | 21.000 TL | 33.000 TL |

| Artış oranı | — | %57 |

İstisna birden fazla konutunuz olsa bile toplam konut kira gelirine bir kez uygulanır. Her mülk için ayrı ayrı düşülmez.

Örnek: 2 konuttan toplam 200.000 TL kira geliri elde ettiniz. İstisna: 200.000 − 33.000 = 167.000 TL üzerinden vergi hesaplanır.

Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?

Vergiye tabi kira gelirinden düşebileceğiniz giderleri belirlemek için iki yöntemden birini seçmeniz gerekir (GVK Madde 74).

Götürü Gider Yöntemi (%15)

• Kira gelirinin %15'i otomatik olarak gider kabul edilir
• Herhangi bir belge ibraz etmeniz gerekmez
• Basit ve pratik; özellikle az gideri olan ev sahipleri için uygundur
• 2 yıl bağlayıcıdır — seçtikten sonra 2 yıl değiştiremezsiniz

Gerçek Gider Yöntemi

Aşağıdaki giderlerin tamamını belgeli olarak düşebilirsiniz:

• Bakım ve onarım masrafları
• Bina sigortası
• Bina amortismanı (maliyet bedelinin %2'si)
• Konut kredisi faizi (sadece faiz kısmı, anapara değil)
• Yönetim ve aidat giderleri
• Emlak vergisi
• Aydınlatma, ısıtma, su giderleri (boş kaldığı dönemler)

Önemli kısıtlama: Gerçek gider yönteminde istisnaya isabet eden gider kısmı düşülemez. Giderler, istisna tutarının toplam gelire oranıyla kısıtlanır.

Formül: Düşülebilecek gider = Toplam gider × (1 − İstisna tutarı ÷ Toplam gelir)

Karşılaştırma Örneği

Diyelim ki yıllık konut kira geliriniz 180.000 TL ve gerçek giderleriniz 35.000 TL:

| | Götürü Gider | Gerçek Gider |

|---|---|---|

| Brüt gelir | 180.000 TL | 180.000 TL |

| İstisna (−) | 33.000 TL | 33.000 TL |

| İstisna sonrası | 147.000 TL | 147.000 TL |

| Gider | 147.000 × %15 = 22.050 TL | 35.000 × (1 − 33.000 ÷ 180.000) = 28.583 TL |

| Vergiye tabi matrah | 124.950 TL | 118.417 TL |

Bu örnekte gerçek gider yöntemi daha avantajlı. Ancak giderleriniz düşükse götürü gider kazanır.

💡 İpucu: Hangi yöntemin size daha avantajlı olduğunu görmek için Kira Gelir Vergisi Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz — iki yöntemi anında karşılaştırır.

2025 Yılı Gelir Vergisi Dilimleri

Kira geliri, aşağıdaki artan oranlı vergi tarifesine göre vergilendirilir (GVK Madde 103). Bu dilimler beyanname üzerinden gelir elde edenlere (ücret dışı gelirler) uygulanır:

| Gelir Dilimi | Vergi Oranı |

|---|---|

| 0 – 110.000 TL | %15 |

| 110.001 – 230.000 TL | %20 |

| 230.001 – 580.000 TL | %27 |

| 580.001 – 3.000.000 TL | %35 |

| 3.000.001 TL ve üzeri | %40 |

Dikkat: Bu oranlar kümülatif (artan oranlı) uygulanır. 150.000 TL matrahınız varsa ilk 110.000 TL'ye %15, kalan 40.000 TL'ye %20 oranı uygulanır — düz %20 değil.

Adım Adım: Hazır Beyan Sistemiyle Beyanname Verme

GİB (Gelir İdaresi Başkanlığı), kira geliri beyannamelerini kolayca verebileceğiniz Hazır Beyan Sistemi sunmaktadır. İşte adım adım süreç:

1. Sisteme Giriş

hazirbeyan.gib.gov.tr adresine gidin. e-Devlet şifreniz veya İnternet Vergi Dairesi bilgilerinizle giriş yapın.

2. Gelir Türünü Seçin

"Gayrimenkul Sermaye İradı (Kira)" seçeneğini işaretleyin. Birden fazla gelir türünüz varsa hepsini ekleyin.

3. Kira Bilgilerini Kontrol Edin

Sistem, kiracılarınızın bildirdiği ödeme bilgilerini otomatik olarak getirir. Bilgileri dikkatli şekilde kontrol edin:

• Kiracı adı/unvanı doğru mu?
• Kira tutarları gerçek ödemeyi yansıtıyor mu?
• Eksik veya hatalı kayıt var mı?

Gerekirse bilgileri düzeltebilir veya eksik gelirleri manuel olarak ekleyebilirsiniz.

4. Gider Yönteminizi Seçin

Götürü gider (%15) veya gerçek gider yönteminden birini seçin. Seçiminiz 2 yıl bağlayıcıdır.

5. Beyanı Onaylayın

Tüm bilgileri gözden geçirin ve beyanınızı onaylayın. Sistem vergiye tabi matrahınızı ve ödemeniz gereken vergiyi otomatik hesaplayacaktır.

6. Ödeme Planını Görüntüleyin

Beyanname onaylandığında ödeme bilgileriniz ekrana gelir. Vergi tahakkuk fişini PDF olarak saklayın.

Ödeme Tarihleri ve Taksitlendirme

Kira gelir vergisi 2 eşit taksitte ödenir (GVK Madde 117):

| Taksit | Son Ödeme Tarihi |

|---|---|

| 1. taksit | 31 Mart 2026 |

| 2. taksit | 31 Temmuz 2026 |

Ödeme Kanalları

• GİB İnternet Vergi Dairesi (ivd.gib.gov.tr)
• Anlaşmalı bankalar (internet bankacılığı, mobil uygulama, şube)
• PTT
• Vergi dairesi vezne

Geç ödeme: Süresinde ödenmeyen vergi için günlük gecikme zammı işler. 2025 yılı ikinci yarısı için aylık gecikme zammı oranı %3,5'tir. Geç ödemenin maliyeti hızla artar.

Beyan Etmezseniz Ne Olur?

Kira gelirini beyan etmemek vergi kaçakçılığı kapsamında değerlendirilir. GİB aşağıdaki yöntemlerle çapraz kontrol yapar:

• Bankacılık sistemi — düzenli kira transferleri
• Tapu kayıtları — mülk sahipliği bilgileri
• e-Devlet bilgileri — kiracıların beyanları
• Kiracı beyannameleri — işyeri kiracılarının gider göstermesi

Beyan etmeyenlere uygulanabilecek yaptırımlar:

• Vergi aslı — ödenmeyen verginin tamamı
• Vergi ziyaı cezası — verginin 1 katı (kasıt halinde 3 katı)
• Gecikme faizi — tespit tarihine kadar işleyen faiz
• Usulsüzlük cezası — beyanname vermeme usulsüzlüğü
• İstisna kaybı — 33.000 TL konut istisnasından yararlanma hakkı kaybedilir

Sıkça Yapılan Hatalar

1. İstisnayı Her Mülk İçin Ayrı Uygulamak

❌ Yanlış: 3 konutum var, her biri için 33.000 TL istisna = 99.000 TL

✅ Doğru: Toplam konut kira gelirine bir kez 33.000 TL istisna uygulanır.

2. Serbest Meslek Kazancı Varken İstisna Kullanmak

❌ Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle beyanname verenler konut kira istisnasından yararlanamaz.

3. Gerçek Giderde İstisna Kısıtlamasını Unutmak

❌ Giderlerin tamamını düşmek. Gerçek gider yönteminde istisnaya isabet eden gider kısmı düşülemez.

4. Götürü Gider Seçiminin Bağlayıcılığını Bilmemek

❌ Bu yıl götürü seçip gelecen yıl gerçeğe geçmek. Seçim 2 yıl bağlayıcıdır.

5. İkinci Taksiti Unutmak

❌ Mart'ta birinci taksiti ödeyip Temmuz'daki ikinci taksiti kaçırmak. Takvime hatırlatma kurun.

Bonus: Nisan 2026 Kira Artış Oranı

Kira beyannamesi döneminde en çok merak edilen konulardan biri de bir sonraki dönemin kira artış oranı. Konut kira artışları, bir önceki yılın aynı ayına ait 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlandırılmıştır.

Nisan 2026'da kira yenilemesi yapacaksanız, yasal üst sınırı öğrenmek için Kira Artış Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz.

Özet Kontrol Listesi

• [ ] Yıllık kira gelirimi hesapladım
• [ ] Beyanname vermem gerekip gerekmediğini kontrol ettim
• [ ] Götürü / gerçek gider karşılaştırmasını yaptım
• [ ] Hazır Beyan Sistemi'ne giriş yaptım
• [ ] Kira bilgilerimi kontrol ettim
• [ ] Beyannamemi onayladım
• [ ] 1. taksiti ödedim (31 Mart 2026'ya kadar)
• [ ] 2. taksit için takvime hatırlatma kurdum (31 Temmuz 2026)

---

Verginizi önceden hesaplamak ister misiniz? Kira Gelir Vergisi Hesaplayıcı ile götürü ve gerçek gider yöntemlerini anında karşılaştırın. Ücretsiz, kayıt gerektirmez.

---

Bu rehber 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, GİB yayınları ve 2025 yılı vergi parametreleri esas alınarak hazırlanmıştır. Vergi mevzuatı değişikliklerine karşı güncel GİB duyurularını takip etmenizi öneririz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, kişiye özel mali müşavirlik hizmeti yerine geçmez.