Gayrimenkul Hesaplama
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026
Gayrimenkul satışında ödenecek vergiyi hesaplayın. ÜFE endeksli maliyet güncellemesi, istisna tutarı ve vergi dilimi dağılımı dahil.
Premium
Gayrimenkul yatırımlarınızı profesyonelce takip edin
Alış-satış kazancı, kira geliri, vergi yükümlülükleri — tüm mülk portföyünüz tek yerde.
- Mülk alım-satım kazanç takibi
- Vergi beyanname hatırlatıcıları
- Kira geliri ve gider raporlaması
Gayrimenkul Satışında Vergi Nasıl Hesaplanır?
Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Madde 80 kapsamında, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılan gayrimenkullerin satış kazancı vergilendirilir.
Hesaplama Adımları
- Maliyet endeksleme: Alış bedeli, ÜFE artışı oranında güncellenir (enflasyondan arındırma)
- Brüt kazanç: Satış bedeli − endeksli maliyet − belgelenmiş masraflar
- İstisna uygulama: Yıllık istisna tutarı düşülür
- Vergi hesabı: Kalan tutar, gelir vergisi tarifesine göre kademeli vergilendirilir
5 Yıl Muafiyeti
Mülkü 5 yıldan fazla elde tutarsanız kazancın tamamı vergiden muaftır. Süre tapu tescil tarihinden başlar. Bu nedenle satış zamanlaması önemli bir vergi planlama aracıdır.
ÜFE Endekslemesi
Alış bedeli, Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) artışına göre güncellenir. Böylece enflasyondan kaynaklanan değer artışı vergilendirilmez. Endeksleme ancak ÜFE artışı %10 ve üzeri olduğunda uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Değer artış kazancı vergisi nedir?
Gayrimenkul (konut, işyeri, arsa, arazi) satışından elde edilen kazanç üzerinden alınan gelir vergisidir. Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Madde 80 kapsamında, mülkün alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark (kazanç) vergilendirilir.
Gayrimenkul satışında her zaman vergi ödenir mi?
Hayır. Mülkü satın alma tarihinden itibaren 5 yıldan fazla elde tutarsanız, satış kazancı tamamen vergiden muaftır. Ayrıca 5 yıl içinde satılsa bile yıllık istisna tutarının altındaki kazançlar vergiden muaftır.
5 yıl kuralı nasıl hesaplanır?
5 yıl süresi, tapu tescil tarihinden itibaren başlar. Örneğin 15 Haziran 2021'de aldığınız bir mülkü 16 Haziran 2026 veya sonrasında satarsanız vergiden muafsınız. Tam 5 yıl dolmadan satarsanız vergi doğar.
ÜFE endekslemesi nedir?
Maliyet bedeli, alış ve satış yılları arasındaki Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) artışına göre güncellenir. Bu sayede enflasyondan kaynaklanan değer artışı vergilendirilmez. ÜFE artışı %10'un altındaysa endeksleme uygulanmaz.
Hangi masraflar maliyetten düşülebilir?
Alışta ödenen tapu harcı, emlakçı komisyonu, belgelenebilir tadilat/yenileme masrafları, ekspertiz ücreti ve KDV düşülebilir. Tüm masrafların belgelendirilmesi (fatura, dekont) zorunludur.
2026 istisna tutarı ne kadar?
Değer artış kazancı vergisinde yıllık istisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir. 2026 yılı için tahmini istisna tutarı 125.000 TL civarındadır. Bu tutarın altındaki kazançlardan vergi alınmaz.
Beyanname ne zaman verilir?
Değer artış kazancı beyannamesi, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında (1-31 Mart) verilir. Örneğin 2026'da satış yaptıysanız, Mart 2027'de beyanname verirsiniz. Vergi, beyannamenin verildiği aydan itibaren iki taksitte ödenir.
Miras veya bağış yoluyla edinilen mülkte vergi var mı?
Veraset (miras) yoluyla edinilen gayrimenkuller, değer artış kazancı vergisinden muaftır. Ancak bağış (ivazsız intikal) yoluyla edinilen mülklerde 5 yıl kuralı geçerlidir. Bağış tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa vergi doğabilir.
İlgili Araçlar
Kaynaklar
Hazırlayan: FinansalHayatım Editöryal Ekibi
Son güncelleme: Mart 2026
Bu araç genel bilgilendirme amaçlıdır, yatırım danışmanlığı veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Kararlarınızı vermeden önce bir mali müşavir veya uzman danışmana başvurmanızı öneririz.
Gayrimenkul yatırımlarınızı vergi avantajıyla yönetin
Alım-satım kazancı, kira geliri ve vergi yükümlülükleri — mülk portföyünüzü profesyonelce takip edin.
Sınırlı kontenjan · Listedekiler öncelikli davet alır